Microeconomics001

Fenomena Ekonomi Mikro: Pembebasan Lahan di Indonesia

Microeconomic mempelajari tentang variabel-variabel ekonomi dalam lingkup kecil, misalnya perusahaan, yang memiliki peran dalam keputusan ekonomi dan tentang bagaimana kaitan variabel lain yang secara langsung berpengaruh terhadap perusahan tersebut, atau yang disebut dengan Operating Environment. Yaitu ketika penjualan perusahaan dan harga jual sesuatu dipengaruhi oleh perilaku beli konsumen. Hal ini menjelaskan bahwa microeconomic menggambarkan kondisi dan evolusi pasar sehingga dapat mempengaruhi kebijakan pemerintah ataupun kondisi ekonomi global. Dalam hal ini disebut pula sebagai fenomena ekonomi mikro.

 Salah satu fenomena mikro yang marak terjadi di Indonesia yaitu masalah pembebasan lahan antara developer dengan warga, dalam hal ini lebih kepada makelar tanah, yang sudah terjadi beberapa tahun terakhir. Mulai dari pembebasan lahan untuk pembangunan perusahaan, pelebaran jalan, pembangunan jalan tol, hingga pembangunan rumah murah yang terjadi pada tahun 2013. Permasalahan pembebasan lahan ini mulai banyak dibahas di media massa pada tahun 2010, yaitu banyak pengembang (developer) swasta yang akan melakukan pembangunan namun bermasalah pada lahan pemukiman warga sekitarnya. Hal ini ditambah lagi dimana pembangunan yang akan dilakukan pengembang ini bukan hanya untuk kepentingan bisnis semata, namun juga berpartisipasi membantu program pembangunan pemerintah dalam meningkatkan kualitas hidup yang layak dan kesejahteraan bagi masyarakat.

Hal ini membuat investasi akan terhambat jika pembebasan lahan ini sulit diselesaikan. Ditambah lagi Indonesia yang memiliki banyak sosok makelar tanah yang akan merugikan baik bagi perusahaan pengembang maupun warga. Oleh karena itu, pemerintah bereaksi dalam membantu membuat kebijakan. Presiden SBY telah menerbitkan perpres baru mengenai pembebasan lahan ini pada tahun 2012. Selain itu juga telah terciptanya Undang-Undang No.2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

Permasalahan ini berawal dari tidak sepakatnya masyarakat setempat dengan perencaan pembangunan yang akan dilakukan, yang akan mengancam tempat yang telah mereka tinggali selama berpuluh-puluh tahun. Negosiasi harga antara warga/pemilik lahan, atau disebut juga ganti rugi, juga menjadi permasalahan ketika besaran harga yang ditawarkan baik dari pemerintah maupun pengembang swasta dianggap kecil. Dalam beberapa kasus memang terdapat kesalahan yang memang berasal dari pihak pengembang, dimana pembangunan dilakukan semata-mata hanya untuk kepentingan pribadi pebisnis, seperti pembangunan kantor, mall, dll, sehingga dirasa akan merugikan lingkungan maupun masyarakat sekitar. Termasuk didalamnya terdapat peran makelar tanah yang bertindak untuk kepentingan pribadi. Hal inilah yang kemudian membuat warga menjadi memberontak dan kemudian membuat kesulitan bagi para pengembang dalam melakukan pembangunan.

Teori mikro berhubungan erat dengan teori mengenai harga. Jika dikaitkan dalam fenomena pembebasan lahan, maka terjadi Hukum Permintaan yaitu dimana ketika banyak sekali permintaan atau kebutuhan lahan dan tanah dari sisi pengembang maka si pemilik lahan akan menaikkan harga tanahnya tersebut. Namun jika dibiarkan tanpa adanya kebijakan yang menangani, akan terjadi kecenderungan pemilik lahan menaikkan harganya dengan semena-mena sehingga harga tanah semakin melambung tinggi. Sedangkan dari sisi pengembang tidak dapat berbuat apapun selaku pembeli yang butuh dengan lahan tersebut, sehingga akan ada kecenderungan terjadinya distorsi dalam pasar (market distortion), dimana harga lahan/tanah akan menyimpang dari harga pasar yang sebenarnya yang kemudian akan mengacu pada Market Failure. Hal ini tentunya tidak diharapkan untuk terjadi karena akan berpengaruh pada keseimbangan ekonomi (Market Mechanism) terutama bagi Indonesia sebagai negara berkembang. Maka dari itu, kebijakan dan peraturan dari pemerintah berperan penting untuk menengahi permasalah ini.

Selain itu dari sisi perusahaan pengembang (developer) dalam perannya sebagai salah satu industri dalam ekonomi mikro sangat diperlukan untuk menguatkan perekonomian di Indonesia. Jumlah pengembang (developer) yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) hingga saat ini tercatat sudah sekitar 1500 pengembang. Indonesia telah memiliki pengembang-pengembang yang profesional, dimana para pengembang swasta tersebut masing-masing memiliki kebijakan internal tersendiri dalam partisipasinya membantu program pembangunan pemerintah. Hal ini dapat menjadi pertimbangan bagi masing-masing perusahaan pengembang untuk mempertahankan dan meningkatkan kualitasnya dalam persaingannya terhadap kompetitor yang ada.

Proyek pembangunan besar-besaran yang banyak terjadi di Indonesia, khususnya dalam membantu program pembangunan pemerintah, umumnya dikuasai oleh perusahaan-perusahaan besar. Adanya fenomena perusahaan besar ini terkait dengan Market Structure yang ada dalam industri tersebut pada khususnya dan Indonesia pada umumnya. Makin banyak proyek yang ditangani oleh perusahaan pengembang tersebut, maka makin kecil cost yang ditawarkan oleh pengembang tersebut kepada kliennya, dalam hal ini misalnya pemerintah. Sehingga dalam hal ini, perusahaan pengembang tersebut sedang menikmati Economies of Scale. Sedangkan untuk perusahaan lain sebagai pesaing, akan terus meningkatkan kualitas dan menawarkan inovasi dan keunggulan baru agar mencegah terjadinya kerugian dalam perusahaan, atau yang disebut dengan Creative Destruction atau Hyper Competitive.

Bagi perusahaan, biaya pembebasan lahan ini termasuk kedalam fixed cost yang akan mempengaruhi jumlah alokasi unit produk yang dihasilkan oleh perusahaan tersebut. Namun dengan adanya permasalah dalam urusan pembebasan lahan ini yang dapat mempersulit proyek pembangunan hingga membuat harga lahan/tanah melambung tinggi, dapat mempengaruhi output yang dihasilkan oleh perusahaan pengembang. Jika hal ini dibiarkan terus berlangsung, maka perusahaan pengembang yang notabennya masih menengah kebawah akan bangkrut dan tutup. Sebaliknya, bagi perusahaan besar yang telah memiliki kekuatan dan sumber daya yang banyak akan semakin menguasai pasar dan akan cenderung menuju kepada pasar monolopy.

Oleh karena itu, fenomena mikro yang terjadi pada permasalahan pembebasan lahan ini menunjukkan bahwa ekonomi mikro dapat diterapkan pada analisis dan pengambilan keputusan dalam kebijakan perekonomian oleh pemerintah. Dalam hal ini yaitu dengan dibuatnya kebijakan pemerintah mengenai pembebasan lahan terhadap alokasi sumber daya di kegiatan pembangunan. Sehingga dengan adanya kebijakan dari pemerintah ini dapat menjembatani antara perusahaan pengembang dan warga dalam memenuhi kebutuhannya masing-masing.

Sumber:

http://www.tempo.co/read/news/2013/02/27/090464151/Pembebasan-Lahan-Jadi-Momok-Investor-di-Indonesia

http://mralawfirm.blogspot.com/2013/01/masalah-dan-kebijakan-pembangunan.html

http://www.tribunnews.com/nasional/2012/08/02/sby-kesal-dengan-makelar-tanah-hambat-pembebasan-lahan

http://www.tribunnews.com/nasional/2012/07/27/presiden-sby-segera-terbitkan-perpres-pengadaan-lahan

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s